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土地产权保护传统与新城建设效率

时间:2019-10-09 07:26:43 编辑:

其次,现行土地制度中缺乏有效的产权保护,征地价格低廉。在土地公有制下,城市土地归国家所有,农村土地归集体所有,当农业用地转为城市用地后,由地方政府将地块使用权出让给投资方,并对原土地使用者提供相应补偿。现行征地制度是在计划经济下形成的,以征收地块的农业年产值作为补偿基准,而不是以地块潜在的市场价值作为补偿标准。即使近年来各地已提高了征地补偿标准,但这个标准仍远低于土地的实际价值。比如,即使在经济较发达的浙江省,2014年新执行的征地补偿标准中,耕地、其他农用地(除林地以外)和建设用地的一类地区最低补偿标准仅为5.4万元/亩,远低于土地被征用后的商业价值。

由于不同地区行政主体的政策和制度存在很大差异,如果分散的行政权力没有协调发展的制度机制作支撑,那么必然会发生各种或明或暗的冲突或矛盾。

在当前中国的快速城市化进程中,存在土地城市化快于人口城市化的现象。而在土地城市化的过程中,新城新区的面积和数量快速增长。地方政府普遍把新城新区建设作为城镇化的抓手和突破口,但在总量上却导致新城新区规划标准高、投资规模大。大规模建设的新城缺乏可支撑的产业和人口,难以实现规划目标,导致地方政府财政压力增加,债务风险加剧。

如今,各类职业测验俨然成为学生和家长选专业决策中的标配。很多高中生根据这种测验决定学什么专业。市面上职业测验有很多,能力的,性格的,兴趣的,价值观的,甚至还有星座八卦的……(中国青年报)

随着沪港通、深港通的推进,大量内地资金南下,两地行情联动性增强,“港股A股化”成为市场新热词,尤其是美图公司(01357.HK)、周黑鸭(01458.HK)近期的表现更是强化了投资者对此的认知。

受强冷空气影响,24日至26日,我国中东部部分地区仍有4~5级偏北风,阵风6~7级;青海南部、陕西南部、四川盆地、湖北中西部、湖南、贵州、广西、江西南部、广东中北部等地气温下降6~8℃,部分地区降温幅度可达10~12℃;期间,最低气温0℃线将南压至江南东北部至广西东北部、贵州南部等地,-10℃线位于黄淮东部-华北南部-西北地区东部一线;中东部大部地区日平均气温较常年同期偏低2~5℃,部分地区偏低6℃以上。

四、研究结论及政策启示

图1.截至2013年全国各城市城投债发行和新城新区开建的分年情况。

本研究手工搜集了截至2014年年底在建或建成新城的规划,建立了全国281个地级及以上城市(不含直辖市、拉萨、近年新设市)及其所辖县已开建新城新区的规划数据,包括规划面积、规划人口、新城区和主城区间的距离。规划面积和规划人口的数据来源于新城区管委会网站的新城概况。若该新城没有管委会网站,则从该市的总体规划和省市官媒报道中摘录。新城和主城区距离则是由百度测距得到的新城管委会(建设指挥部)到该市政府的距离。若该新城未设管委会,则用新城地标建筑代替;若该市政府已搬离主城区,则使用主城区区政府代替。

据美兰机场董事长、美兰机场二期扩建指挥部总指挥王贞介绍,美兰机场二期工程总投资约155亿元,用地规模8649亩,设计目标为2025年满足旅客吞吐量3500万人次,年货邮吞吐量40万吨,将新建4F级的飞行区,包括一条长3600米的跑道,两条平行滑行道,61个机位,新建约30万平方米的T2航站楼及配套功能单体。

对于亲绿基金会所做出的民调,遭网友讥讽,“假民调,别在意,没事没事”、“DPP: 这绝对是假民调假新闻”、“这要关三天吧”、“垃圾不分蓝绿”、“竟然还有智障认同蓝绿”。

因此,实施家庭联产承包责任制的时间节点能较准确地反映出各地区土地产权保护传统的强弱。本研究选取各地实施家庭联产承包责任制的时间先后顺序作为衡量当地土地产权保护传统的指标。

中信证券明明则认为,货币政策进一步宽松的可能则是双轨并轨配合降息。

一个地方的社会制度是有其历史传承的,基于这种认识,我们用家庭联产承包责任制实施的时间作为农村土地产权保护传统的度量。良好的土地产权保护是价格作为土地价值发现功能的保障,使得交易价格接近于土地价值。在不完善的市场机制下,一个城市拥有越好的土地产权保护,土地配置越趋于市场竞争,其土地初始所有者越能获得较高的土地补偿,地方政府的征地成本也越高,进而使得土地出让价格也越高、越接近于地块价值。

在城市规模的不断扩张下,根据“中心-外围”城市体系理论,对单中心城市来讲,当产品运输成本足够高或者产品的产出规模经济较低时,随着人口的增长和离中心城市距离的增加,地块的市场潜力不断增长,城市会在市场潜力足够高的外围地块出现次中心。

由于价格机制不健全、产权保护不规范、城市规划不科学,中国当下的城市扩张和新城建设出现了一些低效率现象。

采访团成员了解园区发展、规划情况。 王小军 摄

(经济日报 记者:李治国 责编:胡达闻)

封面新闻记者 简婷婷 综合广元是第一人民医院

除了报灾终端机,西城区联合第三方专业机构打造全国首个多功能一体化社区防灾减灾管理平台,该平台落户什刹海街道柳荫社区。

中新网北京7月4日电 (记者 杜燕) 中国养老市场“钱”途无量。即将于今年11月底举办的第六届北京国际老龄产业博览会,已经吸引德国、比利时、丹麦、日本等国际养老机构携带产品及服务参展,欧洲、日本养老产业考察团还将与内地企业进行深入的产业对接,促进中外产业投资、合作、交流和市场要素融通。

根据按上述标准搜集的数据,全国281个地级及以上城市(除京、津、沪和拉萨)中有272个城市有在建或已建设完成的新城新区。

在创新社会治理的背景下,推进社区共治和指导基层自治是街道办事处的重要职能之一。修订后的条例明确,街道办需动员各类社会力量参与社区治理,建立健全基层民主协商机制,指导居民(村民)委员会等基层群众性自治组织开展活动,依法组织和指导业主大会、业主委员会的组建等。

即便是在计划经济时期,南方地区仍较北方保留了较多的市场经济活动。上世纪七十年代初,南方地区的一些生产队就有推行家庭联产承包生产的举措,这在当时是很冒风险的,既反映了当地民众发自内心的呼声和对产权的渴望,也有赖于当地政府的接受。等到七十年代末全国范围内开始推广家庭联产承包责任制的时候,南方地区更早正式实施了这项粮食生产方式的转变。

利用一套手工收集的城市层面新城建设面板数据,并与城市层面的土地产权保护传统变量进行匹配后,本研究证实,在控制了城市土地的产出效率和其他特征后,土地产权保护传统越好的城市,其土地出让价格越高。

本研究将新城新区定义为:承载一定规模人口,并为这些人口提供较完整的城市生产生活功能的具有较清晰边界的片区。故本研究所统计的新城数据是具有较为成熟的城市综合服务功能的新城新区,不包含工业园区、大学园区、科技园区等“功能单一”的片区。

产权制度的完善有利于资源在市场交易中实现有效配置。如果土地产权明晰并且得到了有效的保护,开发商和初始土地产权所有者可以自由交易,那么被征地者无法要求获取超额收益,否则开发商会选择其他地块;而开发商也无法压低租金,否则会有其他竞争者进入。是故,完善的土地产权保护制度能保障土地资源在市场交易中被有效配置。有研究发现,有效的土地产权保护方便了土地交易,促进了投资,提升了农地生产效率。在中国,农地确权促进了土地流转,优化了土地配置,提升了土地利用效率。

一、新城建设的土地制度背景

中国银行董事长陈四清直言,在经济全球化既是最困难也是最有希望的时候,全球治理面临的机遇与挑战并存。在推进全球金融治理发展方面,首先新兴经济体要练好内功,发达经济体则要加强政策协调,减少负面溢出效应。此外,要加强金融互助,完善治理体系。特别是在一揽子货币建设里,新兴经济体要更多地增加分量。(完)

22日,合肥新桥国际机场负责宣传的工作人员告诉北青报记者,“我们公司准备发声,我们有现场的工作录像,经查验,安全员没有‘性骚扰’这一说。因为工作录像可以看得很清楚,她的工作很规范。网传信息与事实不符,她在现场没有做出行骚扰之举。只是说她个人就是男艺人粉丝,工作之后(这微博上的言论)有炫耀成分。”

锡林郭勒盟中心血站献血服务科科长孙玉宝介绍,24日他们从早上8时采血到晚上9时,连续13个小时共有355人成功献血,献血总量达101700毫升。他说:“市民们的无偿献血已经足够救治伤员使用。”

在隔壁,水泥墙已被粉刷过。“这里很好,”李长信(音)在粉色的窗帘旁笑容满面地说,“我们的第一感觉是兴奋。我们不用花一分钱,就能住上这么漂亮的房子”。

值得注意的是,在经济平稳运行时,地方政府还相对会结合本城市实际发展需求考虑新城建设项目,将产出和效率纳入新城规划的考虑因素中,这时土地产权保护传统对新城规划并未起到突出作用。而2009年之后,当地方政府面临经济下行态势,需要进行大规模经济刺激时,效率和可持续发展往往不再是地方政府决策时的重要考量,此时良好的土地产权保护传统对新城规划的效率就具有重要保障作用,部分缓解了新城发展缺少内在潜力和有效支撑的问题。

中新网11月23日电 据外媒报道,当地时间22日晚间,美国阿拉巴马州一家购物中心内发生枪击事件,造成两人受伤,枪手被警方击毙。

最后,缺乏科学的土地规划。政府仅须对市场机制无法调节的不具排他性的公共土地资源(如公园、绿地等)做出合理规划,而应将其他排他性的地块交由市场机制配置。但现实情况是,国家总体层面的土地资源未按照市场供求规律来配置。2003年后,在人口大量向东部沿海地区集中的同时,建设用地指标配置却相对倾向于中西部人口流出地。2009年之后,随着经济增长速度下滑,政府用刺激投资的方式来拉动经济增长,建设新城成了一个手段,结果导致大量新城建设在中西部人口流出地。

俄方的回应并不令人意外,从经济上来讲,GDP不到美国1/10的俄罗斯很难找到对等的回击手段。另外,俄罗斯民众面对美国新制裁很淡定。莫斯科的一位朋友乐观地对《环球时报》记者说,美国以前曾说过,制裁将让俄罗斯经济全面崩溃,4年来的制裁并没有让她觉得有这么厉害。尽管养老金等方面出现了空缺,外债在不断增加,本国信贷债务也在不断刷新历史纪录,但是俄罗斯人的生活还是稳定的。

新城建设本质上是经济发展中城市的扩张行为,应遵循经济规律。本研究发现,土地产权保护传统这一制度性因素对中国城市发展模式有重要的影响,产权保护的优劣程度影响了城市扩张对经济规律的遵循程度。城市是国民经济增长的载体,城市化水平的持续提升是国家实现现代化的必由之路。要实现这一目标需要对土地产权的良好保护,以形成反映土地价值的价格体系,进而形成高效的城市发展和区域经济增长格局。

首先,土地交易未能实现依市场供需关系匹配。土地利用效率较高的东部地区建设用地指标反而被收紧,土地利用效率不高的中西部地区建设用地指标富余。中西部地区的地方政府出于追求经济增长和财政增收的目的,将大量土地超低价出让,致使土地利用效率低下。

据“2018中国(上海)国际乐器展览会”主办方之一的中国乐器协会介绍,2017年,中国乐器市场规模达448亿元人民币,占据全球乐器市场三成左右,仅次于美国成为世界第二大乐器市场;相关音乐教育市场规模超过乐器市场规模两倍,接近1000亿元人民币。

研究发现,规划密度更高、距离主城区更近的新城更具效率,能通过其自身的经济增长和税收收入,帮助地方政府偿还前期债务,降低地方政府负债率;而2009年后地方政府大规模的新城建设,忽视了新城规划的重要性,建设了大量规划标准高、投资规模大、远离主城区的新城,并且大量新城建设在人口流出的中西部地区。规划密度低、远离主城区的新城建设推高了地方政府的负债率,特别是中西部地区、中小城市和人口流出地的负债率。

她表示,未来他们还将邀请热刺专业青训教练到中国,让更多热爱足球的孩子有机会接受来自热刺的专业训练,继续为他们搭建足球发展平台。

似乎就是从这两年开始

本研究以中国的新城建设模式为例,再次印证了制度对经济运行效率的重要性。良好的产权保护不仅使价格更接近资源的价值,使资源得到有效配置,同时能够及时限制政府做出低效的经济决策。这对正在逐步建立现代经济制度的发展中国家具有重要的借鉴意义。

其中,安全研发及基础设施类包括360网络空间安全研发中心、360新一代人工智能创新研发中心和360大数据中心建设3个项目,项目投资总额分别为8.49亿元、14.57亿元和50.33亿元,拟投入募资金额分别为5.15亿元、11.58亿元和46.7亿元。

受访人士建议,可依托大数据构建虚假诉讼检察监督平台,通过数据接入自动识别推送线索,增强发现打击虚假诉讼的主动性,同时将虚假诉讼监督工作纳入社会诚信体系建设,加强对虚假诉讼的源头防范和治理。

城市扩张是经济发展的结果。新经济地理学表明,城市经济中存在分享固定投入(sharing)、劳动供求高效匹配(matching)、厂商和劳动力之间相互学习(learning)三个规模经济效应,使得密度与距离两个变量成为影响城市发展效率的重要因素。高人口密度和接近市场有利于发挥高效率的分享、匹配和学习效应,从而使城市能够避免浪费土地资源。

(作者陆铭是上海交通大学安泰经济与管理学院教授,常晨是上海交通大学安泰经济与管理学院博士生,王丹利是上海对外经贸大学国际经贸学院助理教授。本文原刊于《经济研究》2018年第6期,原题:“制度与城市:土地产权保护传统有利于新城建设效率的证据”。作者对原文进行了较大篇幅改写,具体技术细节请参考原文。经授权刊用。)

二、新城建设的现状与趋势:数据分析

在当前的土地制度下,城市的边界、新城的选址和规划都偏离了土地的有效利用状态。图为2018年7月5日,成都天府新区俯瞰。这里的规划人口为580万至630万人,是截至2014年年底全国规划人口最多的新城。视觉中国图

三、土地产权保护对新城建设的影响

进一步地,关于新城建设的模式,本研究发现,家庭联产承包责任制实施的时间越早,这样的城市土地产权保护传统越好,这些城市的新城规划面积更小、密度更高、离主城区更近。特别是,2009年之后,当建设新城被普遍用来作为遏制经济下滑态势的手段,在土地产权保护良好的城市,其新城的规划和建设更有效率,从而使得之后的政府负债率有所缓解。

表2.经调整后的家庭联产承包实施时间最早和最晚的10个城市。数据来源:作者搜集和处理。注:由于家庭联产承包实施时间并不能完全反映土地产权保护,在本研究中,我们用上世纪二三十年代的自耕农比例作为土地产权保护的工具变量。经自耕农比例调整后的各城市家庭联产承包实施时间的指标能更准确衡量各城市的土地产权保护传统状况。本表中所列的是调整后的承包制实施时间最早和最晚的10个城市。由于家庭联产承包责任制实施时间和自耕农比例存在数据缺失,本表所比较的城市仅包括能同时获得上述两个数据以及新城建设数据的城市。表中南平和榆林分别是家庭联产承包实施时间最早和最晚的城市,其他城市排序先向右,再向下。

3月15日,浙江绍兴。一名驾驶员因停车操作不当导致车辆溜坡。男子随即走到车后用手抵挡车尾,欲阻拦车辆继续下滑。车辆未停并滑至凹地将男子压住,男子当场死亡。

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而且,在当前的土地制度下,城市的边界、新城的选址和规划都偏离了土地的有效利用状态。新城的平均规划人口密度为8090人/平方公里,仅为2000年全国平均城市人口密度的63.5%。新城规划得非常大,平均超过42万人和100平方公里,而且建设得离所在老城特别远,平均距离达到25公里。特别是2008年全球金融危机后,地方政府普遍将新城建设作为了遏制经济下行的手段,地方政府获批的新城规划数量和面积增长迅速(2008年281个城市已开建新城面积总和为1.76万平方公里,2014年扩大到6.63万平方公里)。

中国航天三江集团有限公司副总经理、行云公司董事长张镝介绍,该公司致力于研制和发射在低轨道运行的小卫星并组网形成星座,建设天基物联网,实现全球范围内物联网信息的无缝获取、传输与共享,同时构建包括云计算、大数据等服务的信息生态系统。2017年1月,首颗技术验证星“行云试验一号”卫星乘快舟一号甲运载火箭已成功发射入轨。

遗憾的是,新城建设并没有实现土地的高效利用。新城特征的统计分布如表1所示。在可以找到新城规划数据的样本中,新城新区规划面积加总达6.63万平方公里,规划人口达1.93亿人,平均每个城市建有2.5个新城。

一些城市酒吧里热销会发光的饮料,这种发光的饮料被装在各种形状的杯子里面,每隔三四秒闪一下,商家给饮料也取了很多独特的名字。实际上,发光的是饮料中的冰块,冰块里安放有小灯泡。

此外,16日,贵阳希尔顿花园酒店一工作人员在微信群内泄露“花总”护照信息,称“如看到此人预订互相通知”,截图被曝光后,该酒店发布声明向“花总”道歉。

这些被定义为“国潮”的产品,要看是否有传统文化的基因,是否融入了时尚感。90后、95后为此轮“国潮”的消费主力军,“国潮”既是满足年轻消费者对时尚的追求、个性的张扬,又是对传统文化的一种自然回归和觉醒。

现代经济学研究表明,良好的产权制度对实现经济繁荣有重要作用。好的社会制度同时具有两大作用:支持私人契约关系,对政府和其他利益集团不利于民众的行为进行限制。大量文献佐证了,“把权力关在笼子里”促进了经济增长。

表1.新城特征的统计分布。数据来源:作者收集和处理

近日,山东济南。公交车上一名乘客两次塞红包给公交司机沈竹祯,沈师傅追下车将红包还给乘客,原来下大雪时该乘客滑到,沈师傅将其扶起并借伞给他,其等候多次用红包感谢。

按照申请人毕业证书上的毕业时间起计算,1年内可申请。超过时限不再受理。

耐心的听了姑娘丢手机又身无分文的遭遇之后,“蜀黍”一边介绍自己姓沙叫沙学东,一边告诉姑娘不要着急。问清姑娘乘坐的是哪路公交车,沙警官连忙帮助姑娘查找公交公司电话,并顺利与姑娘乘坐的公交车司机取得了联系,并找到了手机。

新西兰民众对中国的误解主要集中在经济领域。报告称,大部分新西兰民众都知道中国是新最大的贸易伙伴。当被要求选出“新西兰前三大外商投资国”时,受访者的选择依次是中国、澳大利亚和日本。但实际上,根据新西兰官方公布的数字,澳大利亚、英国和美国才是新西兰前三大投资来源国。当被问及“你认为中国在新西兰投资的前三大领域”时,受访者选择了商业地产、住宅地产和农业粮食领域。但实际上,中国投资在新西兰主要在基础设施和公共事业、农业粮食和商业地产。 “这表明(我们对中国的)看法中存在必须纠正的漏洞”,雅克比说,“大多数新西兰人认为中国人不仅是最大的(外国)投资者——其实澳大利亚才是,且还主要投资住宅地产,其实并不是,中国人在对各种不同领域投资。雅克比还表示,新西兰住房部长特怀福德在上任前曾抨击“听起来像中国人的名字”在奥克兰市场购买了太多房子,“我知道他现在肯定不会再这么说,听说他也对此表示后悔”。新西兰stuff新闻网26日称,新西兰人错误地将中国人视为推高房价的元凶,“亚洲富人”已成为一种成见,让当地的中国人不堪其扰。

由于新城建设包括大量地方政府举债进行的基础设施投资,新城规划是否高效关乎新城未来的发展前景。全国各地方城投债发行量和新城新区设立的历年情况如图1所示,可以看到,用城投债度量的地方政府债务增长趋势是与新城建设相一致的。

另外,北京地区空气干燥,水汽条件差,人们日思夜盼的雪还是不见踪影。直到1月底,北京都以晴到多云为主,利于春运出行。

尽管新城规划和建设总体上存在低效现象,中国不同城市建设新城的效率仍然有很大差异,与当地的土地产权保护有关。由于在土地一级市场上,地方政府拥有很强的“谈判能力”,使得征地成本被压低,进而使土地出让价格被压低,这样,价格机制便难以引导土地资源的有效利用。反之,在土地产权保护较好的城市,征地成本和土地出让价格更接近土地的边际产出,使得地方政府采取了更有效的新城发展模式。

制度是长期形成的,具有很强的韧性和稳定性。历史上的制度会通过影响当前的制度环境,从而对当前社会的各个方面产生影响。

无论是城市的扩张还是新城的建设,本质上是将农业用地转化为城市用地的过程。在一个竞争性的土地市场上,任何一块土地都会分配给能支付最大租金的人。在一个单中心城市,各产业依据其所能支付的土地价格自市中心向外分布于城市的不同区位,城市的边界最终收止于地块租金等于支付农业用地租金的位置。城市人口增长、生产效率提升、居民收入提高,产生了对城市居住和生产生活不断增长的用地需求,提升了城市中心地块的产出价值和稀缺程度;而通讯、通勤、运输工具等技术发展方便了人们的职住分离,降低了城市生产生活的成本和地块区位的重要性。产出和成本两端的不断变化,推动了城市边界的扩张。

对此,司法部要求,各级司法行政机关、各律师协会要切实增强政治责任感,进一步做好律师维权惩戒工作,既要完善维护律师执业权利快速联动处置机制,畅通律师投诉、申诉、控告渠道,做到有求必应、有诉必理,及时处理侵犯律师执业权利的违法行为,为律师依法执业创造良好环境,提供更多便利;又要严格依法开展惩戒工作,对律师和律师事务所各类违规违法作为发现一起、处理一起。